Was in einer Heizkostenabrechnung stehen muss und woran Sie einen Fehler erkennen

Wann das Gesetz überhaupt greift

Bevor Sie eine Zahl nachrechnen, klären Sie, ob das Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetz auf Ihr Haus überhaupt anwendbar ist. § 3 Abs. 1 nennt zwei Voraussetzungen, die zusammentreffen müssen: mindestens vier Nutzungsobjekte, die von einer gemeinsamen Versorgungsanlage mit Wärme, Warmwasser oder Kälte versorgt werden, und Vorrichtungen zur Ermittlung der Verbrauchsanteile, die schon vorhanden sind oder nach Gesetz, Verordnung oder Vertrag eingebaut werden müssten.

Damit fällt einiges heraus. Ein Zweifamilienhaus erreicht die vier Nutzungsobjekte nicht, und wer mit einer eigenen Gasetagenheizung heizt und direkt mit dem Lieferanten abrechnet, hat keine gemeinsame Versorgungsanlage; dort gelten der Liefervertrag und die Regeln für Gasrechnungen, die wir unter Gasrechnung zu hoch aufgeschlüsselt haben. Fernwärme fällt sehr wohl unter das Gesetz, allerdings mit der Besonderheit des § 3 Abs. 2: Abgerechnet wird zu den im Wärmelieferungsvertrag vereinbarten Preisen, und das Einsichtsrecht bezieht sich auf die das Gebäude betreffenden Kosten.

Versorgungskosten sind nach § 2 Z 8 die Energiekosten samt den sonstigen Kosten des Betriebes. Energiekosten sind die Kosten der Energieträger, die in Wärme oder Kälte umgewandelt werden, also Öl, Gas, Strom, Biomasse, Kohle oder Abwärme. Zu den sonstigen Kosten des Betriebes zählt das Gesetz Betreuung und Wartung. Diese Unterscheidung entscheidet später über jeden Aufteilungsschlüssel.

Wie viel nach Verbrauch, wie viel nach Fläche

Der Kern des Gesetzes steht in § 10 Abs. 1. Von den Energiekosten für Heizung und Warmwasser hat der Abgeber mindestens 55 und höchstens 85 Prozent nach den Verbrauchsanteilen aufzuteilen, den jeweiligen Rest nach der versorgbaren Nutzfläche. Für Kälte liegt die Untergrenze bei 80 Prozent. Innerhalb dieses Rahmens können Abnehmer und Abgeber einen anderen Wert festlegen, doch § 13 Abs. 1 verlangt dafür Einstimmigkeit, Abs. 2 die Schriftform, und wirksam wird eine solche Vereinbarung frühestens für die nächste Abrechnungsperiode.

Wo nichts vereinbart wurde, greift die Voreinstellung des § 13 Abs. 3: 70 Prozent der Energiekosten nach Verbrauch, 30 Prozent nach Fläche, bei Kälte 90 zu 10. Davon zu trennen ist die Frage, wie viel von der erzeugten Wärme auf die Heizung und wie viel auf das Warmwasser entfällt. § 9 verlangt dafür eine eigene Messung; ist die nicht wirtschaftlich, tritt ein Ermittlungsverfahren nach dem Stand der Technik an ihre Stelle, und erst wenn beides ausscheidet, greift der Rahmen von mindestens 50 bis höchstens 70 Prozent für die Heizung, ohne Vereinbarung 60 zu 40.

• 55–85 %Rahmen für den nach Verbrauch zu teilenden Anteil der Energiekosten, § 10 Abs. 1
• 70 / 30Voreinstellung ohne schriftliche Vereinbarung, § 13 Abs. 3 Z 2
• 60 / 40Aufteilung Heizung zu Warmwasser, wenn keine Messung möglich ist, § 13 Abs. 3 Z 1
• 4 WochenMindestdauer, für die Abrechnung und Belege zur Einsicht aufliegen müssen, § 19 Abs. 3

Der nicht verbrauchsabhängige Rest, die sonstigen Kosten des Betriebes und ein allfälliger Grund- oder Messpreis werden nach § 12 nach dem Verhältnis der versorgbaren Nutzfläche der versorgten Nutzungsobjekte aufgeteilt. Leerstehende Objekte nimmt das Gesetz nicht heraus: Eine leere, aber angeschlossene Wohnung bleibt im Nenner, und ihr Flächenanteil bleibt beim Eigentümer hängen statt bei den übrigen Bewohnern.

Was auf der Abrechnung stehen muss

§ 18 Abs. 1 listet auf, was die Abrechnungsübersicht in übersichtlicher Form mindestens enthalten muss. Die Liste hat fünfzehn Punkte, und die praktischsten davon sind:

• Beginn und Ende der Abrechnungsperiode sowie die Mengen der Energieträger
• die tatsächlichen Preise der Energieträger, bei bevorrateten Energieträgern die tatsächlich gezahlten
• die Versorgungskosten des ganzen Hauses, getrennt nach Energiekosten und sonstigen Betriebskosten
• die versorgbare Gesamtnutzfläche des Hauses und die Ihres Nutzungsobjekts
• Ihre Verbrauchsanteile samt Erklärung der Ermittlungs- und Berechnungsmethode und deren Kosten
• der klimabereinigte Vergleich mit Ihrem Verbrauch im gleichen Zeitraum der Vorperiode
• das Verhältnis zwischen den nach Verbrauch und den nach Fläche getragenen Energiekosten
• Ihre Vorauszahlungen und der sich daraus ergebende Überschuss oder Fehlbetrag
• Ort und Zeitraum der Einsicht sowie ein Hinweis auf die Folgen der Abrechnung

Verrechnen darf man Ihnen dafür nichts; § 18 Abs. 5 stellt die Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen ausdrücklich kostenfrei. Sind fernablesbare Zähler oder Heizkostenverteiler verbaut, sind Ihnen seit 1. Jänner 2022 innerhalb der Heizperiode mindestens monatlich Verbrauchsinformationen bereitzustellen, wofür ein Onlineportal genügt.

Die vier Fristen, auf die es ankommt

Maßgeblich für die Rechtzeitigkeit ist nach § 17 Abs. 1 der Beginn der Auflagefrist, also der Zeitpunkt, ab dem Abrechnung und Belegsammlung einsehbar sind, und nicht das Datum auf dem Schreiben. Die Abrechnungsperiode umfasst zwölf Monate; abweichen darf der Abgeber nur aus sachlichen Gründen wie einer Erstbezugsphase oder einer Umstellung der Verbrauchsermittlung, und selbst dann dürfen es nicht mehr als 16 Monate werden.

Sieben Stellen, an denen es schiefgeht

• Der Schlüssel liegt außerhalb des Rahmens. Ein Verbrauchsanteil unter 55 oder über 85 Prozent widerspricht § 10 Abs. 1. Weicht er von 70 zu 30 ab, muss es dafür eine einstimmige schriftliche Vereinbarung geben; fragen Sie danach.
• Geschätzt statt abgelesen. Eine Hochrechnung ist nach § 11 Abs. 3 nur zulässig, wenn die Verbrauchsanteile trotz zumutbarer Bemühungen nicht erfasst werden konnten. Eine Selbstablesung durch Sie darf höchstens eine Abrechnungsperiode lang die Ablesung ersetzen.
• Leerstände wandern auf die übrigen Wohnungen. Prüfen Sie, ob die Summe der ausgewiesenen Einzelflächen die angegebene Gesamtnutzfläche ergibt.
• Es stehen Kosten drin, die keine Heizkosten sind. Sanierung, Neuerrichtung und Verbesserung fallen nach § 2 Z 10 heraus.
• Der Abrechnungszeitraum ist verschoben. Zwölf Monate sind die Regel, 16 Monate die absolute Grenze, und für jede Abweichung braucht es einen sachlichen Grund.
• Die Vorauszahlungen fehlen oder stimmen nicht. Die geleisteten Teilbeträge sind Pflichtangabe nach § 18 Abs. 1 Z 9. Vergleichen Sie sie mit Ihren Kontoauszügen statt mit der Vorschreibung.
• Warmwasser ohne eigene Messung. § 9 stellt die Messung an die erste Stelle. Der Rückfall auf 60 zu 40 setzt voraus, dass weder Messung noch Ermittlung möglich sind, und das gehört begründet.

Heizkosten oder Betriebskosten: zwei Gesetze

Die beiden Abrechnungen kommen oft von derselben Hausverwaltung, gelegentlich im selben Kuvert, und sehen einander ähnlich. Rechtlich haben sie wenig miteinander zu tun, und die Verwechslung kostet regelmäßig die Frist.

Der Betriebskostenkatalog des § 21 Abs. 1 MRG zählt acht Gruppen auf: Wasserversorgung, Eichung und Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen, Rauchfangkehrung samt Kanalräumung und Müllabfuhr und Schädlingsbekämpfung, Beleuchtung der allgemeinen Hausteile, Feuerversicherung, Haftpflicht- und Leitungswasserschadenversicherung, weitere Versicherungen mit Zustimmung der Mehrheit sowie Verwaltungsauslagen und Hausbetreuung. Die Beheizung steht nicht darin; sie wird bei einer gemeinsamen Anlage nach dem HeizKG abgerechnet, mit eigener Periode und eigenen Fristen.

Die praktisch wichtigste Zeile ist die vorletzte. Bei den Heizkosten schließt Schweigen die Sache nach sechs Monaten ab. Im MRG findet sich keine vergleichbare Regel; dort setzt § 21 Abs. 4 der Verwaltung eine Grenze, weil Kosten, deren Fälligkeit mehr als ein Jahr zurückliegt, nicht mehr geltend gemacht werden können, und der Streit wird nach § 37 Abs. 1 Z 12 MRG ausgetragen, in vielen Gemeinden zunächst vor der Schlichtungsstelle. Wie das abläuft, steht unter Betriebskostenabrechnung prüfen; das Einsichtsrecht in die Belege behandelt Einsicht in die Betriebskostenbelege.

Einsicht nehmen und widersprechen

Die Belegsammlung ist nach § 19 so zu führen, dass die Belege den Kostengruppen eindeutig zugeordnet werden können, und ihr ist eine Liste aller Versorgungskosten samt den Rechenschritten voranzustellen, mit denen Ihr Anteil ermittelt wurde. Diese Darstellung ist der Hebel: Sie müssen nicht selbst nachrechnen, sondern zuerst den Rechenweg verlangen.

1. Das Datum der Rechnungslegung notieren Halten Sie fest, wann die Abrechnung eingelangt ist und ab wann die Belege aufgelegt waren.
2. Die Abrechnungsübersicht gegen § 18 durchgehen Fehlende Preise, fehlende Gesamtnutzfläche oder ein fehlender Vorjahresvergleich sind eigene Beanstandungspunkte.
3. Den Aufteilungsschlüssel nachrechnen Außerhalb von 55 bis 85 Prozent widerspricht er dem Gesetz, abseits von 70 zu 30 braucht es eine schriftliche Vereinbarung.
4. Einsicht in die Belegsammlung verlangen Mindestens vier Wochen lang muss aufgelegt werden; Kopien gibt es auf eigene Kosten.
5. Schriftlich und begründet einwenden Nennen Sie die bestrittene Position samt Paragraf, senden Sie nachweislich und setzen Sie eine Frist. Danach entscheidet auf Antrag das Bezirksgericht.

Kostenlose Unterstützung dabei bekommen Sie bei der Arbeiterkammer Ihres Bundeslandes, die zur Heizkostenabrechnung eigene Prüflisten führt, und bei den Mietervereinigungen. Wenn Sie die Arbeit lieber abgeben: Wir sehen Ihre Heizkostenabrechnung samt Belegsammlung durch und formulieren die Einwendung, die Prüfung selbst kostet nichts, und Sie hören auch dann von uns, wenn wir nichts finden. Den Überblick über die übrigen Wohnkosten finden Sie unter Betriebskosten senken; ist Ihr Teilbetrag für Heizung oder Gas zu hoch angesetzt, hilft Teilbetrag anpassen lassen weiter.