Warum viele kleine Posten die größte Kategorie ergeben
Beim Strom geht es um einen Vertrag und zwei, drei Zahlen. Betriebskosten funktionieren anders. Auf einer einzigen Abrechnung stehen Wasser und Kanal, Müllabfuhr, Rauchfangkehrer, Hausreinigung, der Strom im Stiegenhaus, die Grundsteuer und in vielen Häusern noch der Lift. Kein Posten für sich ist groß genug, dass man deswegen zum Telefon greift.
Genau deshalb schauen wir hier am längsten hin: In keiner anderen Kategorie stecken so viele Einzelpositionen. Im Schnitt kommen bei unseren Kundinnen und Kunden 40 € weniger pro Monat heraus, das sind rund 25 % weniger in dieser Kategorie. Ob es bei Ihnen mehr oder weniger wird, entscheidet Ihre Abrechnung und nicht ein Durchschnittswert.
- 40 €durchschnittlich weniger pro Monat bei den Betriebskosten
- 25 %rund so viel weniger in dieser Kategorie nach der Prüfung
- 30. Junibis dahin muss die Abrechnung des Vorjahres bei Ihnen sein
Für Haushalte: was in einer Betriebskostenabrechnung stehen darf
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist die Sache eindeutig. § 21 MRG zählt auf, was ein Vermieter auf die Mieter umlegen darf, und die Aufzählung ist abschließend: Was dort nicht steht, gehört nicht zu den Betriebskosten.
Zulässig sind unter anderem:
- Wasser und Abwasser samt der vorgeschriebenen Überprüfungen der Anlage
- Müllabfuhr, Rauchfangkehrer und Schädlingsbekämpfung
- Hausreinigung und Schneeräumung als Teil der Hausbetreuung nach § 23 MRG
- Strom für Stiegenhaus, Keller und Hof
- Grundsteuer und andere laufende öffentliche Abgaben
- Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasserversicherung nach den Regeln des MRG
- der laufende Betrieb von Gemeinschaftsanlagen wie Lift oder Gemeinschaftsgarten, und zwar nur für jene, die sie benützen dürfen
- Verwaltungskosten, allerdings nur bis zur gesetzlichen Pauschale je Quadratmeter
Reparaturen sind keine Betriebskosten. Das neue Dach, die sanierte Steigleitung, der überholte Aufzug und die Instandhaltungsrücklage gehören nicht auf die Abrechnung. Verrechenbar ist die laufende Wartung, nicht der Erhalt der Substanz. Dasselbe gilt für Anwalts- und Inkassokosten und erfundene Manipulations- oder EDV-Gebühren.
Wasser führen wir nicht als eigene Kategorie, weil es in Österreich ohnehin über die Betriebskosten läuft. Wir sehen uns die Zählerstände an, den Aufteilungsschlüssel und Sprünge gegenüber dem Vorjahr. Ein Spülkasten, der seit Monaten rinnt, steht in keiner Rechnung als Schaden, sondern nur als höhere Verbrauchsmenge.
Die Uhr, die am 30. Juni zu laufen beginnt
Die Abrechnung für ein Kalenderjahr muss bis 30. Juni des Folgejahres gelegt werden. Ab diesem Zeitpunkt sind die Belege ein halbes Jahr lang zur Einsicht bereitzuhalten, und Sie dürfen auf eigene Kosten Kopien machen. Der Oberste Gerichtshof hat in der Entscheidung 5 Ob 50/14k vom 23. April 2014 festgehalten, dass Kopien binnen sechs Monaten nach gehöriger Auflage der Abrechnung zu verlangen sind — wer erst im Februar draufkommt, dass ihn eine Position stört, kommt an die Belege nicht mehr sicher heran.
Eine Nachzahlung wird mit dem übernächsten Zinstermin fällig, ein Guthaben ist zum selben Termin gutzuschreiben. Bleibt die Abrechnung aus oder halten Positionen der Prüfung nicht stand, führt der Weg in Wien über die wohnrechtliche Schlichtungsstelle der MA 50. Eine eigene Schlichtungsstelle haben auch Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck, überall sonst ist gleich das Bezirksgericht zuständig. Wir schauen uns die Abrechnung mit Ihnen an, bevor daraus ein Verfahren wird, denn die meisten Streitpunkte klären sich im Gespräch mit der Hausverwaltung.
Die Belegeinsicht bei der Hausverwaltung können Sie ohne uns verlangen, und das ist ein gutes Recht: Sie sehen, welche Rechnungen hinter den Summen stehen. Beantwortet ist damit aber erst, wofür gezahlt wurde, und noch nicht, ob der Betrag angemessen ist. Ob die Hausreinigung marktüblich verrechnet wird, sieht man dem Beleg nicht an; dafür braucht es Vergleichswerte, und die halbjährige Frist läuft dabei mit. Gehen wir die Abrechnung gemeinsam durch, prüfen wir innerhalb dieser Frist beides: was verrechnet werden darf und was die Position wert ist.
Für Betriebe: die Verträge, die niemand mehr aufmacht
In Unternehmen sammelt sich mit den Jahren eine Schicht von Verträgen an, die einmal unterschrieben wurden und seither über die Buchhaltung durchlaufen. Der Betrag bleibt gleich, die Abbuchung fällt niemandem auf, und zuständig fühlt sich nach dem dritten Personalwechsel keiner mehr. Typisch sind:
- Betriebs-, Haftpflicht- und Rechtsschutzversicherungen aus der Gründungszeit
- Telefonanlage, Diensthandys und der Internetanschluss am Standort
- Gewerbliche Müllentsorgung und Containerbereitstellung
- Wartungs- und Serviceverträge für Lift, Klima, Alarmanlage oder Kaffeemaschine
- Kartenterminals samt Disagio und monatlicher Gerätemiete
- Leasing- und Mietkaufverträge, die längst über die ursprüngliche Laufzeit hinaus laufen
- Software-Abos für Werkzeuge, die kaum noch jemand öffnet
Ein Punkt, der Unternehmen härter trifft als Privathaushalte: Das Kündigungsrecht nach drei Jahren aus § 8 Abs 3 Versicherungsvertragsgesetz gilt ausdrücklich nur für Verbraucher. Wer als Betrieb eine lange Laufzeit unterschrieben hat, sitzt sie auch ab. Verhandeln lässt sich trotzdem, nur eben vor der Verlängerung — und das setzt voraus, dass jemand den Termin am Schirm hat.
Bei Strom und Gas gilt für Betriebe dieselbe Logik wie im Haushalt, nur mit größeren Beträgen; wie wir dort vorgehen, steht unter Stromkosten senken und Gaskosten senken. Die Netzseite behandeln wir gesondert unter Netzkosten senken.
Was Betriebe bei uns konkret herausgeholt haben
Die Westside Handels GmbH zahlt seit unserer Prüfung 522 € pro Monat weniger, beim Sonnhof Ressl waren es 504 €. Bei Stephan Eigner Objektbetreuung kamen 214,57 € heraus, bei Tintura.at 184,61 € und beim AHE Seminarinstitut 127,77 €. Diese Fälle stehen mit Namen und Betrag im Blog.
Zugleich sagen die Zahlen wenig über Ihren Betrieb aus. Wie viel zusammenkommt, hängt davon ab, wie viele Verträge laufen und wie lange sie schon unverändert laufen; ein Zwei-Personen-Büro hat weniger Angriffsfläche als ein Betrieb mit mehreren Standorten. Was bei Ihnen herausschaut, zeigt erst die Durchsicht Ihrer Unterlagen.
Was der Vertragswächter danach übernimmt
Die Schwäche bei Betriebskosten ist weniger die einzelne Position als der Umstand, dass sie jedes Jahr wiederkommt und niemand sie ein zweites Mal ansieht. Nach der Prüfung liegen Ihre Verträge bei uns hinterlegt: mit Laufzeit, Kündigungsfrist, Preisanpassungsklausel und dem Datum, an dem es das nächste Mal eng wird.
Wer selbst nachverhandelt, bekommt den Preis von heute — nur gilt der nicht ewig, und wenn der Rabatt ausläuft, beginnt die Sache von vorn. Jemand muss sich den Termin also merken. Dazu kommt, dass wir beim Einkauf für viele Haushalte und Betriebe gemeinsam auftreten; daraus ergeben sich Konditionen, die ein einzelner Anschluss in dieser Form nicht angeboten bekommt.
Wir melden uns, nicht Sie. Wenn eine Frist zuläuft, ein Anbieter die Preise ändert oder eine Abrechnung fällig wird, bekommen Sie von uns Bescheid. Termine mitschreiben und Fristen nachrechnen entfällt damit.
Dass sich vieles ohne Anbieterwechsel lösen lässt, beschreiben wir unter Fixkosten senken ohne Anbieterwechsel. Geht es nur um eine einzelne Rechnung, finden Sie den Ablauf unter Stromrechnung prüfen lassen; bei Handy und Internet lohnt der Blick auf die Servicepauschale.
So kommen Sie zur Prüfung
Bringen Sie zum Erstgespräch mit, was Sie zur Hand haben: die letzte Betriebskostenabrechnung, bei Betrieben zusätzlich die wiederkehrenden Rechnungen. Zwei Stunden reichen, um zu sehen, wo etwas zu holen ist. Im selben Termin liegen dann auch Strom, Gas, Netz, Handy, Internet, Kredit und Versicherung auf dem Tisch, während man auf eigene Faust meist eine einzelne Position angeht und danach genau diese erledigt hat. Anträge, Fristen und den Schriftverkehr übernehmen wir, und wo Geld zurückzufordern ist, läuft das über unser konzerneigenes Verbraucherinkasso, ohne dass Sie etwas vorstrecken.
Wie viel herauskommt, entscheidet Ihre Abrechnung, und es kann auch sein, dass eine Position schlicht passt. Ein Kostenrisiko gehen Sie nicht ein: Wir verrechnen erst, wenn eine Ersparnis da ist. Fordern Sie hier eine kostenlose Prüfung an — sie ist unverbindlich, und wenn wir nichts finden, sagen wir Ihnen das genauso deutlich.